Myyjän vastuu kiinteistökaupassa

Kiinteistökauppaa säädellään maakaaressa, joka tarjoaa erilaisia välineitä sekä myyjän että ostajan suojaamiseksi kaupanteossa.  Mikäli kiinteistössä on virhe, seurauksena voi olla kaupan purku tai hinnanalennus ja mahdollinen vahingonkorvaus.

 

Myyjä voi rajoittaa virhevastuutaan täyttämällä tiedonantovelvollisuutensa. Ostajalle tulee antaa kaikki keskeiset kaupan kohdetta koskevat tiedot. Toisaalta myyjän kannalta merkitystä on myös sillä, kuinka ostaja toimii ennen kaupantekoa. Ostajan tulee tutustua huolellisesti kiinteistöön. Ennakkotarkastuksessa havaittavat epäilyttävät seikat voivat laajentaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta niin, että ostajan on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin. Mikäli ostaja ei ole täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan, hänellä ei ole oikeutta vedota virheeseen.

 

Myös reklamaation ajankohdalla on merkitystä arvioitaessa myyjän virhevastuuta. Ostaja ei nimittäin saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ajan kuluminen vaikeuttaa vastuukysymysten selvittelyä sekä todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kiinteistö on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä. On kuitenkin muistettava, että kiinteistökaupassa myyjän vastuu asunnon virheistä raukeaa yleensä viimeistään 5 vuoden kuluttua.

 

Osapuolet voivat myös sopia myyjän vastuun rajoittamisesta. Ehto ei kuitenkaan saa olla yllättävä tai kohtuuton ja sen tulee olla yksilöity. Vastuunrajoitusehdosta tulee ilmetä yksiselitteisesti, miltä osin esimerkiksi vastuun rakennusten kunnosta on tarkoitettu siirtyvän ostajalle ja miltä osin osapuolet ovat näin ollen sulkeneet pois normaalin myyjän vastuun. Vastuunrajoitusehtoa käytettäessä ostaja voi myös ottaa tietoisen riskin siitä, ettei rakennus olekaan siinä kunnossa, kun hän on arvioinut. Tämä edellyttää, että kaupantekohetkellä ostaja on voinut arvioida kauppahinnan suuruutta ottamalla huomioon vastuunrajoitusehdon.

 

Minna Rautonen

asianajaja, varatuomari

 

Kirjoitus on julkaistu Ankkuri -lehdessä 10.10.2018